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暴跌9%!融创半年缩水500多亿,孙宏斌还能在刀尖起舞吗?
//www.jxnews.com.cn   2021-07-21 10:10:22    来源:《赣商》杂志·洞见财经  编辑:方雪    作者:谢奀国、安琪

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      记者谢奀国实习记者安琪报道

      7月20日,融创中国(01918.HK)一度暴跌逾9%,截至收盘,融创跌6.26%,报22.45港元,总市值为1050亿港元,约合人民币875亿。此前一个交易日,融创大跌3.8%,连续两天大跌,这在融创中国身上并不多见。

      受恒大担保门事件影响,港股地产股普遍大跌。但对融创来说,自去年七月融创创下41.9元新高之后,股价一直处于下行通道,尤其是今年以来,融创中国由最高35.9港元跌至现在,跌幅达逾16%,市值缩水628亿港元,约合人民币523亿。

      

      7月20日晚,融创中国公告称,将斥资1.53亿港元在公开市场回购680万股融创中国股票,后续将予以注销。

      对融创而言,今年在土拍市场上高歌猛进,首轮集中供地拿数量第一,同时在全国多地制造了"地王"。但是,在三道红线之下,融创的融资渠道收紧,不得不转向海外发债,融资成本迅速攀升。

      面对股价下跌、市值大幅缩水,在今年房住不炒的政策下,融创面临着诸多的风险和挑战一样很大。

      融创疯狂制造地王

      据融创半年报数据显示,2021年上半年融创中国累计实现合同销售金额约3207.6亿元,同比增长64%,累计合同销售面积约2194.5万平方米,合同销售均价约14620元/平方米。

      在拿地方面,融创表现的较为激进。今年以来,融创中国在全国多地拿地,速度明显加快,不仅是高溢价拿地,而且频频地制造"地王"。

      今年3月份,融创在徐州等地的土拍会上,以几百轮的竞价拿地,刷新一个又一个楼面地价,创造了一个又一个的新地王。

      今年4月全国集中供地开始,融创再度频频出手。今年4月26日,广州首批集中供地拍卖上,融创旗下公司以31.6亿夺得增城区和南沙区两宗地块。

      两天之后,融创又以26.6亿元竞得重庆两江新区地块,溢价率61.6%。短短三天,豪掷58亿拿地,只是融创最近在土地市场的一个小动作。

      据统计,22个集中供地试点城市结束首轮集中供地后,共有41宗地块落入融创口袋,力压第二名万科的34块,超过第三名17块,排名第一。

      据中指研究院数据,2021年上半年,融创拿地567万平方米,拿地金额为533亿元,排名分别为第八和第六。

      因为在土地市场激进表现,融创还被地方政府。今年2月,融创和建发联合在上海普陀区石泉社区拿地,因总地价64.52亿,溢价36.15%,单价超8万/平,后被普陀区政府约谈。

      让人意外的是,今年3月12日,在融创的业绩会上,融创中国董事长孙宏斌对房地产调控表态:"我是支持调控的,不调控的话这个行业没办法干了,不调控的话房价和地价都要上天了。老百姓也买不起,不调控对谁都没好处。"

      "支持调控、关心民生",这成了孙宏斌流传甚广的金句,但是,说归说,做归做。

      孙宏斌表面上表态支持调控,但背后抢地、拿地比谁都积极,不惜与竞价几百回合也要拿下地块,频频高溢价拿地,融创成了名副其实的地王制造机。只能说,孙宏斌地产圈的老戏骨的角色没变。

      融创融资成本急剧攀升

       频频拿地,钱从哪来?

      2020年,融创实现合同销售金额5752.6亿元,同比仅增长3.4%,位列行业第四位。

      融创中国的财报显示,2020年营收为2305.9亿元,同比增长约36.2%,归母净利润为人民币356.4亿元,较去年增长约36.9%。

      2020年末,融创中国净负债率降至96.0%,现金短债比也提升至1.08倍,一年之内融创将原先的"三道红线"刷绿了两条,唯独剩下剔除预收款后的资产负债率未达标了。

      截止2020年末,融创中国资产总额11084亿,负债总额9306亿,资产负债率84%,剔除2738亿的预售款后,融创的资产负债率约为78%,接近翻绿。

      截止2020年底,融创中国流动负债有6839.15亿元,其中一年内到期的短期债务有916.07亿元。融创还有2466.59亿元非流动负债,主要为长期借款,其长期有息负债合计2118.31亿元。

      融创虽然家大业大,但负债本来就高,加上今年继续在土地市场疯狂冲冲冲,资金面捉襟见肘。

      7月14日,融创中国发布的公告,拟发行2024年到期的4亿美元6.8%优先票据,以及额外发行2026年到期的1亿美元6.5%优先票据,该票据将与于2026年到期的5亿美元6.5%优先票据合并并组成单一系列。

      融创方面的表示,发行票据所得款项拟用于偿还该集团未来一年内需偿还的中长期境外债务,票据将申请于新交所上市及报价。

      这已经不是融创今年第一次发行票据,而且票面利率均远高于行业平均水平。

      早在1月21日,融创曾发行两票总计11亿美元的优先票据,其中包括2024年到期的6亿美元5.95%优先票据以及2026年到期的5亿美元6.50%优先票据。

      另外,今年以来,融创共发行(拟发行)四票票据,总计达16亿美元;同时,融创还发行了3支人民币债券,总计达41.8亿元;另外,为了解决现有债务的问题,融创还与多家银行订立了融资协议,最高额融资金额3.5亿美元。

      据不完全统计,截至2021年7月20日,融创今年的融资金额已经达到约168亿人民币。

      融创今年以来所发行的3只人民币债券的当期票面利率在6.8%到7%之间,平均利率约为6.93%,远高于境内债券票面利率5.07%的平均水平。

      值得一提的是,7月16日,融创将"16融创07"公司债券2021年票面利率从4.00%上调至6.80%。这一举动,也暗示着融创近来的融资成本有所升高。

      不但攀升的票面利率,一方面说明融创债券发行困难,另一方面说明市场对企业的偿债能力担忧。

      融创频频违规

      对整个房地产市场而言,随着政策的收紧,房企融资变得越来越难。数据显示:2021年上半年房企境内外债券融资累计约5480亿元,同比下降16%,规模累计增速连续两年下降。

      2020年,融创融资活动产生的现金流量净额同比下降197.21%,为-353.78亿元。

      如今,"三道红线"已经在全行业正式推行,这就相当于给诸多房地产企业戴上了镣铐,对融创来说,轻松融资的好时代过去了。

      由于资金面压力巨大,融创不得不加快销售回款的速度,并在全国曝出违规行为。

      7月16日,有媒体报道,位于重庆的融创·寻光江徕项目在没有取得预售证的前提下公然卖房。

      融创在违规预售方面可以说是"屡教不改",这种违规预售的现象曾出现在郑州、济南、滁州、重庆、商丘等多地。

      2021年2月,济南融创文旅城还被曝出在无预售证的情况下,要求购房者交钱认购已取得预售证的楼盘部分,在预售证下来之后再"转"买。

      事实上,融创曾多次被相关部门处罚,但违规预售的行为屡禁不止,凸显了与违规相比,融创迅速回笼资金更重要。

      在"三道红线"压力下,房企一方面难以通过大规模举债来获得输血,另一方面销售回款又遇到当前调控下的房地产市场的冷淡。

      近年来,融创不仅布局文旅、酒店等非地产业务,其并购行动仍未放松,其在地产领域也表现出强大的扩张野心。

      但面对股价下跌、市值大幅缩水、融资成本迅速攀升,融创同样面临着诸多风险和挑战。这一回,孙宏斌还能在刀尖上舞起来吗?

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