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潘石屹:房价还得继续降
//www.jxnews.com.cn   2011-09-21 10:42   编辑: 薛岚

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  房地产业全解析——真摔OR假摔?

  记者:北京等地的房价只要稍有风吹草动,拐点论就甚嚣尘上,您怎么看待目前整个的房地产市场?

  潘石屹:截至目前,北京、上海的住宅投资回报率仅仅为2%,商业地产的投资回报率在4%至5%,住宅的回报率太低了。就从资金回报率来说,房价还没有降到位。

  而且,住宅价格应该降,今年不降,两、三年以后还得降。因为保障房的影响是巨大的。未来五年政府要建设3600万套保障性住房,如果按一个房子里住4个人算,那就是1.5亿人,总共的城市人口才6亿人,保障房的潜在影响可见一斑。

  记者:眼下又不得不再次提起您的“百日剧变”论(2008年时,潘石屹在看到上市公司财务报表后预测,房地产业要“百日剧变”,不过当时,在政府推出救市政策之下,这个预言成了业内的“笑话”)。目前市场状况可谓惨淡,您觉得“百日剧变”还有戏吗?

  潘石屹:不太可能了,没有续集了。

  现在,经济链条中最薄弱的环节首推中小型企业,出口形势不乐观,劳动力成本又不断攀升,再加上银行的利率一提再提,中小型企业的生存比较困难;其次的薄弱环节就是地方政府了,第三位才轮得到开发商。

  其实,从上半年财务报表来看,开发商的资金链很少出现像2008年时绷得那么紧的情况,负债率也没那么高。

  开发商还穿着棉衣呢,地方政府却穿单衣服,所以不会“百日剧变”。

  记者:有人认为,房地产调控已经到底了,您同意这种判断吗?

  潘石屹:我觉得可能还会更严厉。未来两年,尤其是大城市的住宅市场,调控只会更严格。

  前一段时间,好几个开发商给我打电话,都言之凿凿地说“限购政策要取消了”,结果没过多久,北京市有关领导给我们开会明确,北京不会取消限购。

  我感觉限购政策在两三年内是不会取消的,否则房价报复性反弹就很难压住了。

  记者:大家都觉得您的项目卖得贵,您担不担心降价?

  潘石屹:我们一向严守的原则是,不能与周围租金的价格差距太大,任何一个项目的投资回报率绝对不能低于4%,这要比住宅回报率高出1倍。

  SOHO中国自剖——网售转型OR做秀?

  记者:听说SOHO中国正是搞网售,而另一方面又要把销售外包给中原地产?这是应对调控的举措吗?

  潘石屹:今年我们公司有两个特别大的变化,花了差不多一年的时间打造了两个平台,一个是工程设计建设的BIM系统,另一个就是销售乃至采购的大网络平台。对于后者,从9月20日开始,我们力争把公司所有的业务都放在这个网络平台上去,真正搞“网络化生存”,销售社会化。

  目前公司本身和客户都已经尝到了网络平台公开公平的甜头,所以我们决心围绕这个网络平台对公司实施改革,其中包括销售部分,按照目前的设想,未来会把销售全部外包。

  记者,目前公司上海的项目销售情况怎么样?

  潘石屹:目前北京和上海的销售额都接近100亿元。上海跟北京市场有一些不同,上海的客户主要还是江浙一带的民营企业、私营企业,这些人对国际市场更为敏感。但总体而言,销售情况还是不及去年“热火朝天”的态势。

  毕竟,就算是限购之后,大资金都挤到二、三线城市去投资也不太现实。在这种背景下,很多资金还是会回流商业地产。

  我们的项目开盘,第一个星期就卖了15个亿,这就是一个证明,虽然和以往开盘卖50、60个亿比还是有差距,但起码说明基本的需求还在。

  记者:据悉,北京望京SOHO项目开盘当天就销售了25个亿,但到现在是39个亿,速度真的放慢了?

  潘石屹:我们是把节奏控制一下。

  前面的25个亿销售完了后,我们把价格提高了5%,幅度是很大的。因为现在这个项目做完以后,公司在北京也没有别的项目,所以不急着卖。

  记者:据悉公司还有200亿左右的资金,而此前您计划今年要完成150亿元的收购,这个目标有变吗?

  潘石屹:可能还会超一点。

来源:( 中国证券网 )
  
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