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84家房企现金流锐减超千亿 房价可能区域性下调
//www.jxnews.com.cn   2011-04-12 08:03   编辑: 薛岚

2011年楼市调控重磅政策强攻房价泡沫

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  下半年房价或将区域性下调,一线城市下调可能性远超二三线城市

  记者李佳鹏吴黎华魏宗凯北京上海报道

  房地产开发商的资金链正越绷越紧——存货大幅增加、现金流巨幅减少、负债激增、不分红。据Wind的统计显示,按照申万一级行业分类,截至4月11日,两市已共计有84家房地产上市公司公布了2010年年报。数据显示,84家上市房企经营性现金流量净额为-705.9亿元,同比大减1150亿元。据此,业内人士预计,下半年很可能逐渐开始区域性的价格下调,一线城市价格下调的可能性远远超过二三线城市。

  记者了解到,随着楼市调控政策的持续深化及对地产信贷严控,房地产企业的融资渠道急剧变窄,资金链持续趋紧。面对国内房地产企业IPO或借壳上市审批暂停,增发、配股和发债被叫停,以及房地产信托政策日趋严格的现实情况,部分房企已开始通过转向海外、房地产私募股权基金等方式曲线借道融资。

  “目前开发企业资金面已出现‘拐点’,由宽松转为紧张。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭接受《经济参考报》记者采访时说,1至2月,房地产开发企业本年资金来源12173亿元,同比增长16.3%,增幅较去年同期下降53.2个百分点。他指出,这是自去年1至2月增幅触顶之后,一年内连续回落。尤其需要关注的是,开发商资金来源增幅快速回落至16.3%,而去年为25.4%——这也是近十年来的均值。如果说开发商去年并不差钱,降价的动力不强,那么,目前开发商整体上已经比较差钱,而且未来几个月资金面还会进一步趋紧。

  “现在身边很多的房企已经感受到了资金方面的压力,大家都在绞尽脑汁想办法解决资金这一难题以便渡过难关。”一位业内人士向记者透露。

  数据显示,84家上市房企经营性现金流量净额为-705.9亿元,同比大减1150亿元。大型房地产商2010年的经营性现金流量净额普遍出现了下滑的态势。其中,保利地产2010年经营性现金流量净额仅为-223.7亿元,同比大幅下降了1854.06%。此外,万科、首开股份、华侨城等大型房地产企业的经营性现金流同比下降都在70亿元以上。同时,超过20家房地产公司主动提出不分红,而是选择将未分配利润用来运作项目或是补充流动资金。

  Wind的另一组数据显示,可统计的81家上市房企2010年末的存货总量达7520亿元,同比增长42.3%。81家上市房企中,69家的存货出现了不同程度的增长,其中,万科、保利地产、金地集团招商地产的存货分别增长了48%、83%、12%和27%。

  在融资渠道急剧变窄的同时,房企融资成本不断攀高。今年以来央行已三次上调存款准备金率,去年已六次上调,大型金融机构存款准备金率达到20%的历史高位。据测算,每上调存款准备金率0.5个百分点,大约可冻结商业银行资金3500亿元,在连续多次上调后,开发商从银行贷款也越来越难。

  与此同时,房地产行业证券市场融资总体规模大幅萎缩。Wind资讯统计结果显示,包括股票首发、增发和公司债券发行在内,房地产行业2010年在A股市场总融资额为155.6亿元(占房地产资金来源的0.22%,占房地产新增贷款的1.24%),相比2009年的1210.1亿元而言,只占同比12.9%。其中通过首发和配股募资的资金为零。2010年至今内地房企在港交易所融资已达140多亿美元。虽然在香港等境外交易所上市的企业有配股和发债等更多选择,但融资成本的普遍利率在8%至13%。

  2010年全国房地产信托资金发行总规模为1921亿元,同比增长328%。大型国企和大型上市公司信托产品利率为11%至15%之间,而目前部分中小型房企纷纷通过典当行、担保公司来进行融资,其融资利率多为18%以上——这也被业内称为“饮鸩止渴”。

  面对资金趋紧的现实情况,记者发现,部分房地产开发商开始通过转向海外融资、房地产私募股权基金等方式曲线融资。根据伟业我爱我家市场研究院的统计显示,今年以来,大型房企转向海外融资的趋势日渐明显。恒大地产、雅居乐、合生创展、中骏置业、复地、华南城、碧桂园、首创置业、路劲、宝龙、瑞安建业等多家房企纷纷通过海外发债、向外资银行借贷等方式及早发力海外资本市场来储备资金过冬。据统计,截至2月份,今年国内房企的离岸债务融资总额已达280亿人民币,其中,单笔融资金额最高的恒大发债金额高达92.5亿元人民币。

  清科研究中心近日发布的报告则显示,房地产基金的募集活跃度自2010年起开始回升,年内共有10支基金募集到位18.59亿美元。进入2011年,房地产基金募集进一步提速,且其中多有专业房地产企业参与设立,基金规模逐步扩大。数据显示,与上年房地产基金主要由本土机构募集的情形相比,一季度募集到位的5支房地产基金中,有3支为外资机构管理,单支基金平均募集为2.39亿美元,大幅超越本土机构房地产基金1.22亿美元的平均募集规模。清科研究中心预计,2011年将是私募房地产基金募资、投资集中发力的一年。

  北京中原地产市场研究总监张大伟说,从房地产公司年报可以看出,房地产公司存货的增加和经营现金流的减少,说明开发商资金压力逐渐明显,这也迫使部分房企通过海外融资等方式曲线融资。他预计,下半年很可能逐渐开始区域性的价格下调,一线城市价格下调的可能性远远超过二三线城市。

来源:( 经济参考报 )
[470743]大江网友: 2011-04-12 19:54 发表评论:

  建筑商捅破楼价黑幕:每平米仅679元!(转自新浪财经)

  “楼房建筑成本,每平米就是679块钱!谁不信,我可以把发票拿到北京,拿到新华网,一样样地算个清楚,让全国人民看看!这两天,我在网上说出了内幕,不知道有多少人骂我说了假话,还有人威胁我,说我不该坏了‘规矩’,让我小心‘狗头’。我一不做二不休,再讲讲这个内幕,想借新华网再张扬一下……郭一平呀,我豁出去了。679,就是679嘛!谁能算出多1毛钱,我给他拿一百万!我自己就算了好几遍了。每平米,就是679嘛!”

  这是广州一个建筑商X打来的电话,言语之间激愤难当。以下是郭一平根据对方的谈话整理。

  房屋的建筑成本到底是多少钱?我想不是建筑商谁也不能真的说清楚,就算知道要么也是道听途说或是一知半解!但是哪位建筑商能够扯下建筑成本的这块房地产商的遮羞布呢?

  今天,我作为一个建筑商响应广州市长张广宁的号召,勇敢地站出来大揭内幕!

  内幕:成本竟如此低承包建筑总面积11893平方米的商品房,给地产商合同上的交货价是808万元,每平方米的建筑均价为679元,而实际建筑成本是每平方米572元。180天就赚80万!

  证据:所有的采购材料的发票和收据,也有他与各个班主签下的所有合同。一共31份,主要包括材料和人工两大块。

  详单列举:

  钢材,每吨要4200元。(目前2008年钢材价格已经跌到3000多元每吨)

  人工费,铁工为7元/平方米,木工是16元/平方米,泥工为5元/平方米,砌砖差不多是一角钱一块砖,而负责贴外墙瓷砖的人要24元/平方米,合计1332758元。

  打桩、防雷、给水、排水、消防花了差不多71万元。

  土建部分的材料成本是4061189元。

  其他一些费用713054元。

  工程包工包料的真实成本是6803993元。

  利润成本有多大?

  看看在180天的工期,建筑上的报价808万的情况下,扣除成本,赚了多少?心里就清楚了!这还仅仅是建筑商的利润。

  该房子销售价格已经卖到4200元/平方米,从这些数字应可以想到开发商的利润空间有多大!

  房价究竟由何构成,又贵在哪里?

  房价的构成:建筑费用仅占四成

  土地费包括土地取得费用和土地开发费用,占到总房价的20%左右;

  建筑安装工程费用,这部分在总房价中约占40%;

  市政公共设施配套费用,这部分占到总房价的20%~30%;

  各种税费,这部分占总房价的10%~15%;

  除此之外,房价中还包括开发商的利润和房地产流通费等项目。

  房价你到底贵在哪里?首当其冲的便是房地产商的追求暴利,有一位房地产商说房地产利润“何止100%”。隐性成本的存在,即所谓无法说出口的无法计算的成本。比如有房地产商说利润达到150%,其中一半要用于“勾兑关系”。从降幅看房价暴利曾经有一段时期,社会上要求公开房价成本的呼声相当高昂。当时,华远地产的掌门人------[任志强]回应这项议题时,发明了一句妇孺皆知的名言——房价成本好比[老婆的内衣,公开不得]

  房价成本的秘密,对开发商而言,无疑是一柄达摩克利斯之剑。有太多见不得人的东西,被裹挟在“成本”这个藏污纳垢的概念之中。比如说,竞标土地行贿官员,银行贷款打理关系,这些成本始终无法端上台面;再者,房价离谱的暴利,一旦广而告之,势必不能见容于诉求平衡的社会心理,点燃大众的仇恨。

  在楼市持续萎靡不振之际,开发商被逼通过降价打开销路自救,这也给外界提供了观察房价利润的机会之窗。大家知道,赔本的买卖没人会做,即便是降价,也只是让利,并不会亏本。具体说来,开发商降价5%,他的原有利润必然≥5%。恒大地产南京项目一鼓作气下降35%,在假定保本略赚的情况下,其利润必然高过35%。这是传统制造行业、服务业永远无法比拟的暴利。也难怪,如今国内资本市场念兹在兹的都是房地产。海尔电器做得好好的,也不忘到房地产捞一把,便是显著一例。我说实话,现在北京的房价,成本超不过3000,谁若不服气,敢站出来给我算细账,我马上给他算去!咱在电视上,面对广大中国人民算,别遮遮掩掩的!

  一句话:房价,现在离真正的底儿远着哩。尤其北京那房价,再降70%也见不了底儿。我劝大家千万别买房,我劝政府也别再救市了。啥都是明的了,别搞得太没意思了。


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