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70城市住宅用地均价连跌 开发商拿地受政策影响
//www.jxnews.com.cn   2010-05-07 14:27   编辑: 骆寒蕾

调控重拳频出 房价真的会降吗?

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    《2010年4月中国70个城市土地市场交易情报》日前发布,该报告显示,4月,全国70个城市住宅用地平均楼面地价为1793元/平方米,土地价格继2月、3月出现回落后,这是连续第三个月下跌。

  面对2009年下半年以来房价急剧攀升,土地市场“地王”频现的现象,为了促进房地产市场健康稳定发展,中央政府密集出台了一系列政策“组合拳”。

  从2009年12月11日的“国四条”到2010年4月17日的“国十条”,政策内容涵盖增加土地供应、打击囤地、二套房首付比例50%、完善商品房预售制度等各个环节。随着“国十条”的出台,政策效应在4月得到集中体现。

  该报告由中国指数研究院发布。

  数据

  楼面地价连续3个月下跌

  该报告显示,4月全国70个城市住宅用地平均楼面地价1793元/平方米。

  根据中国指数研究院提供的数据,1月全国70个城市住宅用地平均楼面地价2666元/平方米,2月小幅回落,3月降至1858元/平方米。这表明4月城市住宅用地平均楼面地价继2月、3月出现回落后,继续回落,是连续第三个月下跌。

  报告还显示,20家重点监测房地产企业月度新增土地储备数量出现大幅度下降,新增土地储备面积以及土地出让金总额环比3月分别下降19.11%和32.66%,平均楼面地价下降16.76%,且4月全月一线城市20家重点监测企业仅在上海有一块新增土地。

  70城市住宅用地平均楼面地价

  1月 2666元/平方米

    2月 2343元/平方米

    3月 1858元/平方米

    4月 1793元/平方米

  北京住宅用地平均楼面地价

  1月  13305元/平方米

    2月  7999元/平方米

    3月  15094元/平方米

    4月  无成交记录

  分析

  “土地暂停出让”影响了拿地

  房地产企业争相高价拿地的态势已经有所放缓,企业拿地热情明显降低。可以预期在企业资金来源受到限制且政策限制加大的情况下,房地产企业将转向2、3线城市理性扩张,高价拿地现象将会得到遏制。

  今年3月22日,国土资源部副部长贠小苏在国土资源系统视频会议上说,各地在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前,不得出让住房用地。原本安排在4月10日发布的该计划却一直拖到4月15日才发布。

  受“计划出台之前暂停土地出让”的政策影响,4月土地供应有所回落,据中国指数研究院报告显示,4月全国70个重点城市推出住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)249宗,环比减少40%,同比减少7%。

  瀚森国际管理咨询机构高级地产分析师李洪敏说,国务院出台的“新国十条”,也产生了较大的连锁反应,开发企业拿地的心理预期受到影响。

  预测

  楼市出现拐点不大可能

  平均楼面地价连续三个月下跌,是否意味着5月份继续下跌呢?

  国家出台调控措施后,青岛、北京、海南都相继出台遏制房价过快上涨的措施。

  瀚森国际管理咨询高级地产分析师李洪敏认为,此次调控政策是近年来最严厉的房地产调控政策。

  李洪敏说:“不再像以往那样,单一以信贷为调控主要手段,而是以提高土地出让金的首付比例、增加住宅用地供应、打击囤地等多种手段进行。而且,接下来说不定还有税收政策等方面的调控手段。”

  李洪敏认为,此次调控,中央的决心非常大。房价是不可能像2009年那样一路高歌猛进的,但是说楼市拐点出现为时尚早。此次调控措施,主要针对的就是投资、投机性购房,房价迅速下跌不大可能。

  “此次调控是意在抑制目前全国部分城市房价的过快上涨。而且,在投资渠道没有增加的情况下,房价短期内未必会降。另外若新政之后房价继续飙升,未来可能就将有更具力度的政策出台,比如增收物业税等。”

  北京落点

  4月份无成交前仨月波动大

  今年4月份北京没有住宅用地成交,这主要是受“暂停土地出让”政策的影响,以及北京改革土地出让方式。

  4月26日,北京市房山区窦店镇一宗住宅用地因报价“超限”宣告流拍。这一事件标志着传统的价高者得的招拍挂方式从此开始得到改变。

  从1-3月的住宅用地平均楼面地价的数据来看,这三个月的价格波动很大,因此,李洪敏认为平均楼面地价并不能完全说明楼面地价真正下降。

  李洪敏解释,平均楼面地价是个均数,不具有实际的说服力。比如,3月份北京可能出让城八区的土地,而4月可能是城八区外,和3月同样的数量的郊区用地,而郊区的楼面地价肯定比城八区的低,这样就导致了4月的平均楼面地价降低了。

  此外,从全国的角度来看,一线城市的土地出让较多,二、三线城市土地出让较多,也能影响到平均楼面地价。

  土地供应无实质变化房价不易降

  中国指数研究院分析师何田接受法晚记者采访时说,取消协议出让土地之后,招拍挂的出让方式一直是土地市场的主流。“价高者得”的规则被认为是土地价格高企的主要原因。

  何田解释,以北京为例,“2004-2010年(2010年1-4月)7年间,采用招标出让方式较多的年份,地价增长率相对较慢,反之,增长较快。2009年,北京仅4宗住宅用地采用招标的方式出让,平均楼面地价同比增长51%。

  李洪敏则认为,虽然招标方式对楼面产生一些影响,可能使得房价下降,但是土地由地方政府垄断供应,新政策只提探索新的转让方式,没提改变土地供应主体。因此,房价大降的可能性不大。

  从4月北京的销售来看,无论是新盘还是二手房,前两周每周末均出现一次销售高峰,新政以后,销售高峰消失,每天销售持续低迷。

  但是专家称,楼市出现拐点的结论为时尚早。因为此次调控措施,主要针对的就是投资、投机性购房,房价迅速下跌不大可能,这和社科院做出的结论是相一致的。

来源:( 法制晚报 )
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