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国务院要求提高二套房首付比 中介称有空子可钻
//www.jxnews.com.cn   2010-01-11 16:23   编辑: 骆寒蕾

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  国务院重申首付比例不低于四成审核以家庭为单位 业内指出仍有空子可钻——   二套房认定实操挺犯难

  昨天,国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,明确二套房贷首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。

  记者发现,关于二套房贷款相关规定的文件在2007年央行也发布过一次,不同的是,本次二套房贷核定时除了明确了审核标准以家庭为单位之外,还特别指出家庭包括借款人、配偶及未成年子女。这就表示,政府打击投资性购房需求力度明显加大。

  记者采访的二手房中介公司美联物业以及多家个贷机构有关负责人认为,二套房政策严格了,对抑制投资、投机购房需求具有重要的意义,但能否起到作用,关键是在操作中建立一套完善的审核机制,否则依然有漏洞可钻。

  调控·二套房   首付不低于四成审核以家庭为单位

  今年年初,二套房贷首付要提高到50%的消息不断纷扰着人们的购房神经,就在不久前银监会还为此辟谣,昨天国务院又重申二套房的相关政策,可见,政府对二套房贷款政策非常重视,将其看成是自住与投资两种购房需求的临界点。

  昨天,国务院表示,对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。这样一来,二套房贷的限制更加严格。

  结婚未改户口本仍有空子可以钻

  据记者了解,在2007年央行首次提出二套房概念时,有的银行在操作时把审核范围锁定买房的人,有的则锁定买房人所在的家庭。但时间一长,由于民政系统与银行没有联网,所以以家庭为单位审核起来就比较繁琐,甚至失败。

  举个例子来说,新婚夫妻二人虽然领了结婚证,但是未更改户口,每人的户口本上依然是“未婚”的话,那么这夫妻二人在银行面前就不算是一个家庭,只要提供自己的身份证、户口本、收入证明等相关材料,就可以各自买一套房并享受首套房待遇,而这显然就钻了政策的空子。

  调控·其他看点   开发商不得随意捂盘

  《通知》要求,开发商不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业,要在规定时间内一次性公开全部房源,严格按照申报价格,明码标价对外销售。

  打击囤地炒地

  国土资源部门要严格土地出让价款的收缴,深化合同执行监管,加强对闲置土地的调查处理,严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。

  限制地王央企拿地被影射

  《通知》明确要求,各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素,合理确定土地供应方式和内容,探索土地出让综合评标方法。国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。

  防境外“热钱”冲击市场

  《通知》明确提出,有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控,防范信贷资金违规进入房地产市场,防止境外“热钱”冲击我国市场。

  北京二套房贷政策可谓“曲折多变”

  2007年9月27日:央行和银监会下发通知规定,对已利用贷款购买住房又申请贷款购买第二套(含)以上住房的,首付比例不得低于40%,利率不得低于央行基准利率的1.1倍

  2007年12月13日:管理层明确了第二套房贷以家庭为单位进行确认

  2008年3月:市场传出二套房贷政策“松动”的消息。有银行在办理二套房房贷时,如果第一套房结清贷款并已出售,若能提供相关证明的,第二套房可视为首套房,以首套房的政策办理贷款

  2008年4月上旬:监管层内部重申,只要之前贷款买过房,即使已结清首套房贷款且将该房出售的,也应被视作第二套房借款人

  2008年10月:首套房优惠政策出台。对于首次购买普通自住房和改善型普通自住房的,贷款利率下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。但监管层未明确政策是否惠及二套房

  2008年12月:国务院办公厅发布了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》,放宽二套房贷款利率政策。《意见》规定,改善型二套房贷款可比照执行首套房优惠政策;对其他贷款购买第二套及以上住房的,贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定

  2009年年初:银行普遍降低二套房贷款利率,记者在采访过程中还了解到,部分银行“首付最低四成”的硬指标也有松动

  2009年3月底:北京银监局相关监管部门召集银行,重申要严格执行二套房贷首付至少四成的规定,但对于贷款利率,可由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定

  2009年7月初:二套房贷政策收紧传言四起,媒体报道称,杭州市率先收紧了二套房贷款政策

  2009年7月17日:银监会主席刘明康强调,要控制房地产贷款风险,严格执行“二套房”标准。市场对二套房贷款收紧的预期加强

  2009年7月下旬:针对“二套房贷政策收紧”的传言,银监会新闻发言人廖岷表示,对二套房贷款,银监会始终要求商业银行坚持执行40%及以上的首付比例,这一政策从未进行调整

  2009年8月:中介机构爆出消息,四大国有商业银行已全面停止对二套房贷利率的折扣,严格执行1.1倍基准利率

  2009年底:有传闻称,银监会有意将二套房贷的首付比例提高至50%,利率提高至基准利率的1.1倍

  2010年1月8日:针对“二套房贷首付比例提高至50%”的市场传闻,银监会予以澄清,明确表示并没有出台新政策的计划,否认将考虑提高二套房首付比例

  调控·外媒评论   外媒最关注“拒热钱于门外”   政府要在不损害经济增长前提下挤压投机

  在国务院下发调控房地产市场的通知后,外媒闻风而动,从老外的视角对国务院的这番大动作进行了解读。与国内媒体普遍关注二套房贷首付款问题不同,外媒首要关注的是有关严防“热钱”流入的表态。

  英国媒体报道称,中国呼吁不能让外国投机性投资影响中国房地产市场,这是中国官员对房地产价格过快增长担忧的最新言论。

  澳大利亚电视九台报道称,中国政府的这个举动显示了其对不断上涨的房地产市场中外国“热钱”和房地产投机行为的警惕。不过,该台分析称,中国政府此番的表态中,并没有公布任何新的政策,很有可能是为了与早先维持市场稳定的表态保持一致。

  英国媒体也认为,中国2009年将近10万亿元的新贷款有近六分之一流入了房地产市场。而对于房地产泡沫的担忧将会造成社会和经济的不稳定,因此中国正决心打击房价上涨过快。

  但其同时指出,“政府希望在不损害经济增长的前提下,挤压投机性的房地产交易。而如果采取全盘性的打压,将会导致房地产销量跌幅达到20%,这将会拖累2010年的经济增长速度,使其低至6.5%。”

  首付比例未提高比预期要宽松

  美国媒体报道称,在对二套房需求上升的情况下,中国国务院重申房贷首付至少为40%。中国政府旨在解决一些城市房价上涨过快的问题。在房贷数量达到创纪录的高度时,70个城市的房价上涨在2009年11月份达到了16个月以来的最快速度。

  而对于此次重申的二套房贷首付比例不低于四成的说法,报道援引中金公司经济学家邢自强的话称,此次对房地产的措施比预期的要宽松,因为政府并未提高首付的比例,而这是市场最为担心的。房地产的增长对于地方政府的收入和国家的经济复苏太重要了。

  楼市泡沫外媒早已提出预警

  实际上,一些清醒的外媒对中国房地产过热的估计由来已久。

  2009年12月,美国《福布斯》杂志刊登了一篇题为《七大近在眼前的金融泡沫》的文章,其中中国的楼市和股市榜上有名。文章称,中国的增长看上去“疑似”当年日本和美国市场崩盘前的状况:大的开发商严重依赖高杠杆和所谓“价格永远上涨利率永远走低”的概念。

  12月28日版的《福布斯》杂志的封面文章《中国泡沫》,也再次关注了目前中国楼市夸张的泡沫。

  文章称,仔细观察中国经济,可以发现中国同20年前日本股市楼市泡沫破灭前的状况是如此的相似:狂乱地投机、借钱、买地。文章预言,当房地产价格崩盘时,人们将付出“地狱一般的代价”。

  各界预期   关键是决心房价将“见顶”

  国内外媒体都认为,各地方政府可能近期会集中出台楼市调控措施,特别是部分房价上涨过快的城市,如北京、上海、广州和杭州等地,对于中国政府一个多月以来连续调控房地产市场的举动,美国财经媒体彭博社抱有积极的期待。

  其一篇文章援引美林证券公司的报告称,中国平抑房价的政策能够帮助经济增长,因为这次的政策是通过增加供应,而不是限制投资来平抑房价。

  最先唱响一轮“泡沫”论的《福布斯》在其两篇文章中也指出,对于中国政府而言,泡沫的关键不是政府有没有能力管,而是有没有进行调控的决心。

  美国媒体表示,随着中国打击投资投机措施相继出台,如果开发商在价格上没有让步,销售将会进一步萎缩。有国内媒体认为,今年年初房地产成交量将持续低迷,房价将在晚些时候开始下跌。而经济学家钟伟认为,中国房价将在一季度见顶。

  最根本的做法是回收流动性

  房地产独立财经评论专家牛刀此前接受记者采访时表示,中国的房地产已处在泡沫破裂前期。最根本的做法,是银行要赶紧回收流动性,也就是加息和提高存款准备金率,越往后拖结果越糟糕。

  他表示,回收流动性才会对市场有影响力,就是要告诉大家,不要把钱投向那些泡沫资产,这样会使少一些人失业。

  文/陈嶒记者张媛何怡杨铮黎史翔王永生

来源:( 法制晚报 )
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