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雅戈尔三城造地王被指高房价推手
http://www.jxnews.com.cn   2010-07-22 14:47   编辑: 薛岚

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  三城造地王:雅戈尔被指高房价推手

  发自杭州

  3年前的7月9日,雅戈尔(600177.SH)旗下地产旗舰宁波雅戈尔置业有限公司高调亮相杭州,经过90轮竞价,以14.76亿元高价竞得杭州商学院地块,15712元/平方米的楼面价,成就了雅戈尔“杭州地王”的桂冠。

  3年后的今天,该地块上名为“御西湖”的项目,即将以3.4万元/平方米的均价开盘。地王项目将以何种面目在杭州出现,雅戈尔能否在杭州站稳脚跟,成为杭州市民和地产界关注的一大焦点。

  因为未有项目交付,雅戈尔在杭州至今尚属新兵。而在其大本营浙江宁波,雅戈尔早已是地产一哥。

  横跨服装、地产、投资3大领域的雅戈尔,是宁波无可争议的最大民营企业,2009年销售收入达到274亿元(其中地产销售收入77亿元)。按照业界的说法,雅戈尔之于宁波,远比绿城之于杭州的地位和影响力高。在民间,有人戏称雅戈尔为宁波“二政府”,甚至有媒体将雅戈尔看做“宁波的主人”。

  雅戈尔掌门人李如成,是宁波惟一一位连任三届的全国人大代表。李如成出身贫寒,其唯一的女儿,就取名李寒穷。

  但2007年,一向低调的李如成,突然以“怀揣100亿找地”的豪迈气势,在杭州、宁波等地疯狂拿地,连续拿下多个帝王桂冠。

  凶猛造地王

  2007年7月之前,在杭州人的心目中,雅戈尔只是一个做服装的企业。但7月9日之后,杭州人开始对雅戈尔刮目相看。

  当日,以“地理位置十分优越”著称的原杭州商学院地块开拍,据称绿城、万科等知名开发商都跃跃欲试,志在拿下这块“绝版宝地”。

  但经过90轮书面竞价,首次亮相杭州的宁波雅戈尔置业一鸣惊人,以14.76亿元竞得该地块,该价格超过起拍价的2.5倍。

  15712元/平方米的楼面价,创造了“面粉比面包贵”的神话。当时,杭州商学院附近楼盘梧桐公寓的在售均价为1.5万元/平方米。有报道称,雅戈尔摘得杭州地王当天,附近楼盘的售价,连夜飙升数千元。雅戈尔由此被指“引发2007年杭州楼市整体大涨”,成为“7月之后杭州房价非理性上涨的罪魁祸首”。

  此后,有杭州网民号召抵制雅戈尔。除了号召不买雅戈尔的房产,甚至连雅戈尔服装都开始抵制。“前几天买了套西服,要是以往,肯定先看看雅戈尔的,可是这次雅戈尔的店都没进去看,也算是为雅戈尔的倒闭尽本人的绵薄之力。”一位网友在口水杭州网上留言。

  在拿下杭州“地王”地块之后,雅戈尔依旧气势如虹。两个月后的2007年9月29日,雅戈尔斥资12.8亿元,拿下杭州转塘50号、51号两个地块。其中51号地块经过41轮的激烈竞价。其后,雅戈尔又以总价8.45亿元竞得杭州留下的53号地块(即西溪晴雪项目),楼面价约为10779元/平方米。短短几个月时间,雅戈尔就在杭州土地市场砸下36亿元,拿下了293.8亩住宅用地。而此时距雅戈尔进军房地产,已经15年。

  在宁波,雅戈尔被称作高档楼盘开发的始作俑者。按照雅戈尔自己的说法,雅戈尔置业已经连续多年被评为浙江省房地产企业三甲,位居中国房地产企业百强前列。

  以服装起家的雅戈尔,在1992年成立宁波雅戈尔置业,开始配合国家福利分房政策进行房产开发。1998年后,雅戈尔置业凭借在宁波的各种优势,开始在房地产行业大举扩张,先后开发了海怡花园、东海花园、东湖花园、钱湖比华利、都市森林等一系列大型住宅项目。雅戈尔开发的“海景花园”,长期被称为宁波高档住宅的NO.1,目前售价已经达到近5万元/平方米。

  在宁波巩固老大地位后,2002年,雅戈尔置业开始走出宁波,实施长三角发展战略,当年进军临近的台州市场,为日后大举扩张热身。

  2004年4月21日,雅戈尔置业现身苏州,一举拍下苏州工业园区湖东03、04、05三幅地块,总价14.13亿元,震惊苏州地产圈。这是雅戈尔在异地拿下的第一个地王。该项目成本价逾6000元/平方米,而同期苏州湖东房价还在5000元/平方米左右徘徊。

  2007年7月,雅戈尔置业进军杭州,成为“杭州地王”。

  2008年2月,雅戈尔置业返回宁波,以总价9.797亿元拿下了宁波北郊路一地块,每平方米13100元的楼面价,创下了宁波土地挂牌出让单价之最,宁波新的“地王”宣告诞生。

  宁波、苏州、杭州,雅戈尔携资本优势,动辄地王,所向披靡。不过在其披荆斩棘背后,公众对雅戈尔疯狂拍地、变相推高房价的职责,一直不绝于耳。

  而在不同场合,雅戈尔相关人士都直言,上述苏州湖东地块、杭州商学院地块和宁波北郊路地块,都“拍贵了”。

  “(苏州湖东)那三块地拍得确实有些高了,正常价格应该是10个亿,价格被整整炒高了40%。”多年后,雅戈尔董事、苏州雅戈尔富宫投资有限公司总经理李聪这样反思。

  股权投资的实力

  长期深耕宁波房地产市场的雅戈尔,之所以敢于在苏州、杭州屡屡高价拿地,底气一方面来自其在宁波房地产开发的成功,另一方面,则来自其股权投资造就的资金实力。

  在浙江的房地产开发商中,半路出家的雅戈尔,有些类似于多元化发展的新湖中宝。但即使是新湖中宝,在合并新湖创业以后,也将房地产开发,当作了第一主业。而雅戈尔依旧保持服装、地产、股权投资三驾齐驱的战略,而且股权投资和地产板块在上市公司中的比重,有越来越高的趋势。正如一枚硬币的两面,质疑者称李如成不务正业,赞赏者则喻其为“中国巴菲特”。

  2007年7月,雅戈尔在杭州拿下地王项目之时,正值中国股市高歌猛进之际。当年7月19日,宁波银行上市,雅戈尔持有其1.79亿股,最高市值曾达到57亿元。相对于这一市值,其入股时的成本,几乎可以忽略不计。1999年以3.2亿元入股的中信证券,亦给雅戈尔带来了超过10倍的收益。

  2007年,正是李如成在酒桌上的一句戏言―“怀揣着100亿找地”,成就了雅戈尔地产新贵的登基宣言。当时甚至有人预言,雅戈尔将成为长三角的区域性地产龙头。不过此后,雅戈尔将中心偏向了股权投资,如2009年就斥资数十亿元,参与了9家上市公司的定向增发,并持有PE投资及其他投资项目8个,可见雅戈尔并未在地产上开足马力。

  即便如此,雅戈尔在房地产市场,依然表现骁勇。2009年,雅戈尔以64.9亿元的价格,在宁波等地购入6幅地块,新增土地面积62.5万平方米。当年,其房产销售金额,亦达到77亿元,在浙江位居前三甲之列。

  “不要把雅戈尔仅仅看做一个服装企业。说不定几十年以后,造卫星也是有可能的。”随着雅戈尔整体实力的大增,一向低调的李如成,曾如此放言。

  而宁波、杭州、苏州三地火热的房地产市场,一步步助推雅戈尔在地产市场的崛起。虽然雅戈尔高层亦不免对一系列高价拿地心怀忧虑,但在日后看来,即使当时的“地王价”,亦不过尔尔。

  以杭州商学院地块而言,1.57万元/平方米的楼面价,相对于如今3.4万元/平方米的售价,并不算高。而3.4万元,还是此轮楼市调控后的开盘价。

  推高房价

  在房地产业内人士看来,正如杭州造就了绿城一样,雅戈尔在地产市场的崛起,离不开宁波、尤其是雅戈尔总部所在地宁波市鄞州区各方面的支持。

  根据最新公布的数据,今年上半年,宁波市鄞州区实现财政收入101.2亿元,成为浙江全省唯一半年财政收入破百亿元的县(市)区。按照鄞州当地人的说法,鄞州主要“靠卖地生存”。

  “在宁波,海曙和江东已经没有什么地了,江北配套设施上不去,房地产发展只有靠鄞州。”当地一位地产界人士告诉时代周报记者。在他看来,正是雅戈尔开启了宁波的钱湖时代(钱湖位于鄞州辖区)。雅戈尔的大多楼盘,都集中在鄞州区。

  而雅戈尔与鄞州区、宁波市政府的关系,无疑十分紧密。2008年3月19日,鄞州新闻网就曾以《李如成从北京返回鄞州,市、区领导前往机场迎接》为题,报道了李如成开完全国“两会”回到宁波的“盛况”。

  地价推高楼价,楼价又助推地价。正是在这样的循环中,二线城市宁波,拥有了一线城市的房价。

  在厦门“宜居城市研究室”最新发布的《2010年7月中国城市房价排行榜》上,杭州以25840元/平方米的房价位居第一,宁波以13438元/平方米位列第七,在两地市民看来,这都离不开雅戈尔的“功劳”。

  2009年,宁波土地出让金488亿元,同比上升617%,居杭州、上海、北京、天津、广州之后,居全国第六位。

  浙江民营企业百强六成涉足房地产

  日前,象征浙江民营企业综合实力的“2009年度浙江省民营企业百强榜单”出炉,而据不完全统计,榜单中的一百家房企至少有64家涉足房地产领域。

  这些企业中大部分以传统制造业为主业,“兼顾”发展房地产。除雅戈尔外,作为浙江名企百强状元,娃哈哈此前与房地产似乎并无多少瓜葛。但是在6月18日的一次河南-浙江投资合作洽谈会上,娃哈哈集团董事长宗庆后突然高调宣布进军商业地产,并宣称5年内要建100个购物中心,而商丘将是他商业地产的第一个试点。

  房地产是百强榜榜眼万向集团主业之一,其旗下唯一一家房地产公司顺发恒业股份公司深耕杭州,以风雅钱塘、风雅乐府和美家等楼盘为杭州市民所熟知。据此前披露的年报显示,顺发恒业2009年实现商品房合同销售面积33.17万平米,合同销售金额44.61亿元,同比增长236.31%和315.19%。 2009年万向集团营业收入为514.8亿元,由此可估计房地产在万象集团整体收入中约占8.7%。

  虽然连年占据百强榜三甲之席,广厦旗下的房地产业务在杭州影响渐弱。据调查2009年,浙江广厦在杭州的主要房产项目天都城,以及全资控股的通和置业开发的戈雅公寓和南岸花城,2009年销售回款额总共不超过13个亿。而位于余杭的广厦天都城项目,目前仍有130万平方米的建筑面积可供开发,如何盘活这一巨无霸项目,是广厦在发展过程中必须迈过的一道槛。

来源:( 时代周报 )
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